Selon un sondage BVA publié en mars 2022, un Français sur six souhaite s’engager dans un projet immobilier dans les douze prochains mois. L’obtention d’un prêt fait partie des conditions clés pour changer de logement. Un point sur les revenus pris en compte par les organismes prêteurs.

Les revenus stables pris en compte

Le 31 mars 2022, BVA a publié un sondage intitulé « L’observatoire des projets immobiliers des Français ». Il a pour objectif de connaître les critères déterminants qui incitent les Français à déménager vers des communes rurales. Pour l’heure, le baromètre confirme les données précédentes : « Toujours 1 Français sur 6 affirme avoir un projet immobilier pour l’année à venir (16% ; inchangé par rapport à août et novembre 2021) ».

L’obtention d’un prêt fait partie des conditions clés pour se lancer dans un tel projet. Quels revenus sont pris en compte pour une demande de prêt immobilier ?

L’apport personnel

L’apport personnel est l’argent dont dispose un emprunteur pour le réserver à un projet immobilier. Il peut s’agir de prêts familiaux ou encore d’économies réalisées par le demandeur à partir de son salaire net après impôt. Pour estimer les économies envisageables à partir du salaire net après impôt, le plus simple est de convertir le salaire brut en net à l’aide d’un simulateur et de retirer ensuite les dépenses liées au quotidien, comme le loyer, la nourriture… À partir de là, une somme peut être définie pour être réservée chaque mois et constituer à terme un apport.

Bon à savoir : plus l’apport personnel est important, plus il rassure les établissements bancaires. En effet, il permet de diminuer la somme empruntée donc de réduire les risques. De fait, les échéances de remboursement sont moins nombreuses. Au-delà, cela démontre de la capacité du demandeur à bien gérer son budget.

Le salaire net à payer, net avant impôt ou brut ?

Avant d’accorder un prêt immobilier, un établissement bancaire s’assure que le demandeur dispose de revenus suffisants et stables. Pour ce faire, il vérifie plusieurs éléments parmi lesquels figure la paie d’un employé. Sur une fiche de paie sont indiqués le brut, le net imposable et le net à payer en euros.

Dans le cadre d’une demande de financement pour acheter un bien, le salaire pris en compte est le net avant impôt. Le salaire net imposable correspond à l’ensemble des rémunérations et avantages perçus par le salarié (indemnités journalières de la Sécurité sociale, tickets restaurant, mutuelle d’entreprise s’il y a lieu) et une partie des charges sociales dites non déductibles, comme la CSG (contribution sociale généralisée). C’est la base sur laquelle est calculer le prélèvement à la source.

Le salaire avant impôt n’est pas le seul élément déterminant. La nature et l’ancienneté du contrat le sont tout autant. Dans ce sens, les contrats à durée indéterminée comme les statuts de fonctionnaire sont d’autant appréciés qu’ils sont établis depuis longtemps. Les salaires perçus durant une période d’essai ne sont en revanche pas pris en compte.

Les revenus locatifs

Le salaire seul ne peut suffire à inciter une banque à octroyer un prêt. C’est pourquoi les organismes prêteurs s’intéressent aussi aux revenus locatifs lorsqu’il y en a. Ainsi, les loyers pèsent dans la décision d’un accord de financement. Pourquoi ? Parce qu’ils représentent au même titre que les salaires des sources d’entrées d’argent quasiment stables.

Quasiment, car les périodes de creux sont envisagées. En effet, un appartement peut ne pas être loué pendant un certain temps. Une telle situation génèrerait alors un manque à gagner pour le propriétaire. Cette éventualité est anticipée par l’organisme prêteur. C’est pourquoi il va prendre en compte un pourcentage du montant du loyer et non son intégralité.

Les revenus locatifs rassurent les prêteurs. Ils sont la preuve d’un patrimoine immobilier déjà acquis par le demandeur.

Les cas particuliers

Les bénéfices des activités non salariées

Que se passe-t-il lorsque le demandeur est un indépendant non-salarié ? Les bénéfices issus d’une activité non-salariée principale ou secondaire peuvent être pris en compte. L’ancienneté du statut et la régularité des sommes encaissées par les travailleurs non salariés sont les conditions requises.

Les aides sociales et les pensions

Là encore, il s’agit de cas particuliers. Certaines banques considèrent les aides sociales et les pensions, d’autres estiment leur pérennité incertaine. Chaque organisme a ses propres exigences en la matière.

Les primes et les salaires variables

Une prime du 13e mois fixe est prise en compte, car régulière. Pour les autres primes, cela est moins évident. Les commissions accordées en plus d’un revenu fixe à certains corps de métier en fonction de leurs objectifs atteints sont intégrées dans le calcul sous conditions.

Les revenus non pris en compte

Les heures supplémentaires

Les heures supplémentaires font partie des revenus non pris en compte lors d’une demande de prêt immobilier. Effectuées en dehors de la durée légale du temps de travail, à la demande ou sur accord de l’employeur, ces heures prévoient une contrepartie. Celle-ci peut en effet faire l’objet d’une rémunération. Cette majoration de salaire n’est toutefois pas considérée dans l’évaluation d’une demande de prêt.

Les primes exceptionnelles

De même, les primes exceptionnelles sont exclues des considérations. Une prime exceptionnelle est un avantage versé par l’employeur en complément du salaire de base pour récompenser un employé. Par exceptionnel, il faut comprendre qu’elle n’est en rien obligatoire et n’engage pas l’employeur sur la durée. Elle n’est donc pas régulière.

Le taux d’endettement

Une fois l’inventaire des revenus effectué, l’établissement bancaire s’intéresse au taux d’endettement. Celui-ci permet de déterminer le pourcentage d’emprunt d’un client au regard de ses revenus et ses charges. Ces dernières correspondent aux crédits ou loyers en cours par exemple. Selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, le taux d’endettement pour les demandes de prêt immobilier ne peut excéder 35%.

Les revenus stables permettent de soutenir un dossier et participent au calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier. À la régularité de ces revenus, s’ajoutent l’ancienneté et la stabilité du type de contrat de travail. Enfin, l’âge de l’emprunteur est un autre critère déterminant.